第136章

适用范围

    基本特征：行政性、无偿性、无期限性、流转具有限制性

    适用范围：国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地、法律、行政法规规定的其他用地

    土地使用权出让的最高年限：居住用地70年、工业用地50年、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年、商业旅游、娱乐用地40年、综合其他用地50年

    土地使用权转让的类型：出售、交换、赠与

    简答p109

    1、房地产项目用地获取的方式：出让、划拨、转让

    3、出让使用权的类型：协议、招标、挂牌、拍卖

    5、招拍挂出让国有土地的范围：p95

    6、土地使用权出让与转让的区别：p108

    1、在行为主体上，出让的主体是政府及土地管理部门；转让的主体是市场中的经济实体及个人

    2、在法律关系上，出让形成的法律关系不是完全平等的，出让方占据垄断地位；转让形成的法律关系是平等的枕上江山。

    3在市场层次上，出让属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为

    4在年限上，出让年限按照合同约定，但不得超过国家法定年限；转让年限为出让合同年限减去已使用年限后的剩余使用年限。

    5在土地转移方式上，出让方式包括协议、招拍挂；转让包括出售交换赠与

    第六章房地产市场调研

    名词解释

    房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法

    抽样调查法：就是从调查对象全体中选择诺干个具有代表性的个体组成样本

    选择

    房地产市场调研的内容：

    市场宏观环境状况：政治、经济、社会文化环境

    城市房地产市场状况：市场整体状况、土地市场情况、商品房市场情况、区域内地产价格走势、区域内主要开发商开发销售情况、三级市场交情况

    消费者行为与市场需求容量调研：

    项目所在区域环境状况调研：

    项目基本情况调研

    房地产市场调研的方法：

    调查方法：全面调查法、重点调查法、抽样调查法、

    收集资料方法：1原始资料的收集方法：访问法、观察法、实验法

    2二手资料收集方法：内部来源、外部来源

    商业资料获取方法

    简答

    房地产市场调研的操作流程

    准备阶段：明确调研目的、分析初步情况、设计调研方案、确定资料来源、确定资料收集方法、设计调查表及调查问卷

    调查阶段：试调查、调研实施、

    分析研究阶段：调研资料的整理与甄别验证、调研数据的统计与分析、撰写调研报告、修订并提交调研成果

    整理归档阶段

    第七章房地产开发项目可行性研究

    名词解释

    房地产可行性研究：指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证评价，从而判断项目法律上是否合规、技术是否可行，经济上是否合理，进而对多个方案进行优选容积率：又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率女主争夺战。

    选择

    财务指标判断标准：fnpv>0可行；fnpv<0不可行；npv越大越好单因素敏感性分析环境影响评价管理

    计算

    财务净现值净现值指数投资回收期盈亏平衡分析p148例

    第八章房地产融资

    名词解释

    房地产融资：是房地产企业及房地产项目直接和间接融资的总和

    选择

    房地产融资的主要方式:银行贷款融资、信托融资、股票融资、房地产债券融资

    简答p170房地产融资的资金来源

    一般性资金来源：企业自有资金、政府财政资金、银行贷款、股票债券集资租赁商业信用等多种筹资方式其他资金来源

    区别于一般企业的资金来源：房地产抵押贷款、售后回租、预售资金、其他筹资方式

    第九章房地产开发项目管理

    选择现场质量检验方法：目测法、量测法、试验法

    竣工验收程序：验收准备、初步验收、正式验收、

    第十章房地产市场营销

    名词解释

    4p理论：指在特定时期向特定市场销售特定产品的市场营销决策的优化组合

    选择

    4c：市场细分、项目优化、渠道多样化且是双向性